Les conditions d'accès au régime LMNP

Le régime LMNP touche les propriétaires-bailleurs. Il ouvre à un certain nombre d’avantages, notamment au niveau fiscal, c’est-à-dire à un abattement forfaitaire de l’ordre de 50%, d’une réglementation plus flexible et éventuellement à une réduction d’impôts. Les conditions d’accès au statut LMNP sont simples, il suffit de mettre en location meublée ses locaux, ses chambres ou son appartement.

Les 5 conditions à remplir pour bénéficier du statut

La loi défini très clairement les conditions LMNP

  1. Etre un particulier
    Il est interdit d’être une personne morale, sauf dans certains cas comme certaines SCI
  2. Etre propriétaire en direct
    Cela exclu de fait les participations via des SCPI
  3. Etre dédié à l’habitation
    Le Bien ne peut pas être un commerce par exemple, mais doit être un appartement, une maison, en résidence principale ou saisonnière, en résidence étudiante, ehpad
  4. Etre équipé pour y vivre immédiatement
    Le Bien doit obligatoirement être meublé et équipé de tout le nécessaire pour y vivre immédiatement à la signature du bail
  5. L’activité principale du loueur ne peut pas être ses Biens loués en meublés
    Si les revenus tirés de cette activité dépassent 23 000 euros / an, le statut devient LMP, Loueur en Meublé Professionnel

Les avantages du statut LMNP

Le régime permet à tout particulier qui souhaite devenir propriétaire d’une propriété immobilière meublée, de le mettre en location et de profiter d’un certain nombre d’avantages. Mis en place depuis 1949, les avantages du statut LMNP ou Loueur en Meublé Non Professionnel permet, en effet, à tout propriétaire-bailleur de bénéficier d’un régime fiscal attractif et d’une réglementation plus souple.

Le Bien mis en location doit être équipé afin qu’il soit directement habitable pour le locataire. Les revenus obtenus de la location ne doivent pas dépasser les 23 000 € ou 50% des revenus annuels globaux du propriétaire. Touchant dans la plupart du temps les petites surfaces comme le studio ou T1 bis, il s’ouvre à tous les budgets.

Avec le statut LMNP, le bailleur profitera d’une défiscalisation sur ses revenus locatifs. Il peut également amortir son Bien ainsi que les meubles et les équipements et se détacher des charges relatives à la gestion de l’emprunt et des intérêts. En achetant un Bien neuf, il pourra même récupérer la TVA à hauteur de 20% sur l’investissement.

Les régimes fiscaux

Deux types de régimes fiscaux peuvent être appliqués dans le cadre d’une location meublée. Il y a le régime micro BIC et le régime réel qui s’applique au revenu locatif de plus de 32 900 € par an et permet au bailleur de se passer des charges telles que les intérêts d’emprunt, les impôts, les frais comptables, les travaux, etc. Il pourra également amortir l’immeuble et les mobiliers à l’intérieur. Le régime réel normal est imposé pour des revenus locatifs annuels de plus de 788 000 €. Il permet également de supprimer les charges.

La déclaration d’impôts

Le loueur en meublé non professionnel est soumis à des obligations déclaratives sur l’impôt sur le revenu. Il doit déposer une déclaration n° 2042-C-PRO ainsi qu’une déclaration de revenus n° 2042. En cas de changement de régime, il est nécessaire de le signaler aux services des impôts avant le 1er février pour l’année fiscale à venir.

Micro BIC

En parlant de régime fiscal LMNP, le propriétaire choisit entre plusieurs possibilités en fonction de la rentabilité. Lorsque le bien est loué en tant que chambre d’hôte, locations saisonnières ou gîtes, qui signifie que le propriétaire exerce une activité commerciale, les revenus sont soumis au régime micro BIC ou micro Bénéfices Industriels et Commerciaux. L’abattement forfaitaire de l’ordre de 50% est tout de suite appliqué.

Plus-value

Lors de la revente d’une LMNP, la plus-value réalisée relève du régime des plus-values privées. Elle est obtenue en faisant le rapport entre le prix d’achat et le prix de vente du bien. Le régime LMNP permet de réaliser une excellente plus-value et de réaliser une exonération d’impôts sur celle-ci.

LMNP Censi Bouvard

Dans le cadre d’une location meublée non professionnelle, le dispositif Censi Bouvard permet de profiter d’une réduction d’impôts de l’ordre de 11% du prix d’achat de la propriété, étalée sur 9 ans. Ce dispositif garantit également au propriétaire de percevoir les loyers si le bâtiment est occupé ou vide.

LMNP Ephad

Lorsque le Bien appartient à la catégorie de résidence-services comme l’EHPAD, la résidence étudiante ou encore la résidence d’affaires, le propriétaire profite des avantages fiscaux de l’amendement Censi-Bouvard.

Les Biens concernés

Seuls les logements neufs et les Biens déjà mis en location en meublés peuvent accéder au statut de LMNP. D’après le Code de la construction et de l’habitation, le propriétaire ayant loué son Bien nu n’est pas autorisé à le transformer en meublé sans avoir obtenu l’accord du préfet ou de l’autorité administrative concerné. Cette disposition touche un certain nombre de communes et d’agglomérations.

Le statut LMNP s’applique à tout type de propriété mise en location sous forme de résidence principale pour le locataire, de manière temporaire ou à caractère saisonnier comme les chambres d’hôtes, les gîtes, etc. Tout propriétaire qui loue une pièce chez lui à un étudiant peut aussi y prétendre en vue de profiter des différents avantages, notamment de la réduction d’impôts.

Ce n’est pas le cas pour la location de chambres de services séparées de l’habitation qui est doté d’un accès privé.

Le LMNP Ancien

L’investissement en LMNP ancien a plusieurs avantages dont le premier est qu’on a déjà un aperçu du montant des charges. Par ailleurs, le Bien est déjà en gestion et l’investisseur peut tout de suite percevoir les loyers. Généralement, le LMNP occasion est aussi bien situé par rapport aux demandes des locataires.

Il concerne les logements en résidence étudiante, résidence senior, EHPAD (établissement d’hébergement pour personnes âgées dépendantes), résidence d’affaire ou encore résidence de tourisme.

La LMNP occasion ou LMNP ancien concerne la revente des Biens anciens, c’est-à-dire de plus de 15 ans ou des Biens récents de moins de 10 ans.

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